Por todos es conocido que las inmobiliarias, cuando ejercen una labor de mediación en un contrato de compraventa de un inmueble, le exigen, tanto a comprador como a vendedor, el pago de los honorarios por sus servicios.
Al abordar esta problemática cuestión lo primero que debemos abordar es qué se entiende por contrato de mediación o corretaje. Al respecto y según la jurisprudencia, este tipo de contrato es “aquél por el cual una persona (oferente o comitente) encarga a otra (corredor o mediador) a cambio de un premio, retribución o comisión, que le indique la oportunidad u ocasión de concluir una convención, o a servirle de intermediario realizando las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a la celebración de un contrato”.
De la propia definición se desprende que el devengo de los honorarios está condicionado a la formalización de la compraventa. Ahora bien, ¿es legal que las inmobiliarias le cobran a sus clientes sus honorarios aún cuando la venta no se produce?
Resolver esta cuestión es muy important porque, en no pocos casos, la inmobiliaria podría exigirle el pago de sus honorarios aunque la compraventa no se lleve a cabo. Así sobre la fecha en que se devengan éstos, existen multitud de pronunciamientos del Tribunal Supremo como, por ejemplo, la sentencia nº 650/2007, de 12 de junio, que establece lo siguiente: “el mediador tiene derecho a cobrar el premio siempre y cuando el contrato promovido llegue a celebrarse, estando sometido, pues, a la condición suspensiva de su celebración”.
En igual sentido se ha pronunciado la Audiencia Provincial de Valencia en su sentencia nº 461/2018, de 26 de octubre, recurso nº 392/2018 al establecer que “el derecho a la comisión nace cuando se perfecciona el contrato de corretaje, la exigibilidad del mismo no se produce hasta que se cumpla lo que es una condictio iuris o requisito doble, a saber, que el contrato promocionado se perfeccione y que lo sea a consecuencia de las gestiones del mediador”.
La esencia de este tipo de contrato reside en la oportunidad de que el corredor ofrezca un tercero interesado y que, a raíz de ello, ambas partes materialicen el contrato. Por tanto, la inclusión de una claúsula que fije el devengo de los honorarios en cualquier otro momento contraviene lo que la jurisprudencia entiende por contrato de mediación o corretaje.
El derecho del corredor a ser remunerado depende, pues, del cumplimiento del encargo que se le hace, de modo que no adquiere derecho a percibir corretaje, aunque halle persona dispuesta a comprar, si surge en el curso de las negociaciones cualquier diferencia sustancial que obste a la celebración de la venta, porque en tal caso ésta no llega al estado de perfección (SAP Valencia, sección 8ª, nº 479/2023, de 4 de diciembre, recurso nº 1196/2022).
De todo lo anterior se desprende que no procedería el abono de los honorarios por en dos suspuestos: a) si la compraventa no se formaliza dado que, lo contrario, desnaturalizaría el contrato de mediación y b) dado que el perfeccionamiento del contrato es una conditio sine qua non para el pago de la comisión, mientras ésta no se produzca no procede abonar la cantidad reclamada de contrario.
Si te encuentras inmerso en un proceso de compraventa (ya sea como vendedor o comprador) y la inmobiliaria te exige el pago de sus honorarios por el simple hecho de poner en contacto a ambas partes, debes saber que tienes derecho a no abonarlos.
Déjate ayudar por especialistas en Derecho Bancario e Inmobiliario!!!
https://dhrabogado.com/nueva/contacto